Planes del gobierno y opciones para quienes no califican
Soluciones hipotecarias para la crisis

La explosión de la burbuja de bienes raíces, parte causante de la crisis económica, está dejando sentir sus consecuencias en los hogares estadounidenses que en una ola masiva sin precedentes enfrentan embargos hipotecarios, problemas para pagar sus préstamos, pérdida de empleo o disminución de ganancias en negocios, pero en su plan de rescate la administración Obama trae paliativos. Aunque no todo el mundo cae dentro de los parámetros para recibir incentivos del gobierno para refinanciar o modificar las hipotecas, existen otras soluciones que pueden ser abordadas.

Los foreclosures minaron las calles de ciudades y suburbio, especialmente en Florida y Californias en 2007 y 2008. Pero en 2009, con la generalización de la crisis el incremento de embargos de viviendas mantiene en zozobra a los estadounidenses. "Muchas familias corren el riesgo de perder su casa debido a la crisis económica actual. El Departamento del Tesoro anticipa que 6 millones de familias enfrentarán el proceso de ejecución hipotecaria en los próximos años y muchas más tendrán problemas para cumplir con las mensualidades de su hipoteca", apunta Gobierno USA, portal oficial informativo.

Las propiedades en alguna de las fases del proceso de embargo aumentaron en un 81% en 2008 con respecto a 2007, con un total de 2.330.483 viviendas, según indica un reporte de RealtyTrac, con sede en Irving, California, una empresa dedicada al mercado de foreclosures vía online (www.realtytrac.com). En 2008, de un 5% a un 9% de las propiedades en proceso de ejecución hipotecaria o ya reposeídas se encuentran en Arizona (116.911 viviendas con algún tipo de solicitud de embargo), California (523.624), Florida (385.309) y Nevada (77.693), estados con la mayor concentración de foreclosures de todo el país, de acuerdo a RealtyTrac.

Si bien la mayoría de los habitantes del país no entraron en préstamos riesgosos, de tasa variable, interés negativo o en cantidades muy por encima de lo que realmente podían pagar -bajo la aprobación complaciente de los bancos-, actualmente una gran parte de la población está bajo estrés económico, con dificultades para cubrir sus costos mensuales y pagos de hipoteca, aunque éstas sean de tipo convencional y hasta de términos benéficos.

El 17 de febrero de 2009 el presidente Barack Obama firmó The American Recovery and Reinvestment Act of 2009 ("Recovery Act") o Ley de Recuperación y Reinversión estadounidense de 2009 (Ley de Recuperación) que contempla el Making Home Affordable Program Refinancing and Modification Options o Programa de Vivienda Asequible Opciones de Refinanciación y Modificación administrado por del Departamento del Tesoro.

Los dos planes de rescate hipotecario

"El programa del Presidente fue creado para ayudar a millones de propietarios de vivienda a refinanciar o modificar sus hipotecas", explica la agencia House and Urban Development (HUD - Vivienda y Desarrollo Urbano) de Estados Unidos y aclara las dos opciones disponibles:

"Refinanciamiento: Muchos propietarios de vivienda pagan sus hipotecas a tiempo pero no pueden refinanciarlas para aprovechar las tasas de interés más bajas de hoy en día, quizás porque el valor de sus casas ha disminuido. El programa Making Home Affordable con la opción de refinanciamiento ayudará a aquellos prestatarios cuyos préstamos son propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac a refinanciar para obtener una hipoteca más asequible. Modificación: Muchos propietarios de vivienda están teniendo problemas para pagar sus hipotecas mensualmente ya sea porque el interés ha subido o sus ingresos han bajado. El programa Making Home Affordable con la opción de una modificación los ayudará a modificar sus préstamos para alcanzar pagos mensuales más asequibles." Los detalles pueden verse en: www.MakingHomeAffordable.gov (tiene opción en español).

Refinanciamiento
El Home Affordable Refinance funciona si el préstamo es con Fannie Mae o Freddie Mac "pero no puedes refinanciarlo porque el valor de tu casa ha bajado, esta iniciativa podría ayudarte a refinanciar con mejores tasas de interés", explica Gobierno USA. Para verificar si la hipoteca está respaldada por esas agencias llamar a Fannie Mae al 1-800-732-6643 de 8 am a 8 pm y a Freddie Mac al1-800-373-3343, mismo horario. Para ser elegible se deben contestar afirmativamente las siguientes preguntas (todas):

1- ¿Es tu casa tu residencia principal?
2- ¿Tienes tu préstamo con Fannie Mae o Freddie Mac?
3- ¿Estás al día con tus pagos hipotecarios, es decir, no te has retrasado por más de 30 días durante los últimos 12 meses?
4-¿Crees que lo que debes en tu primera hipoteca es menor o casi igual que el valor actual de tu casa?

Si califica, debe reunir la siguiente documentación, contactar al banco dueño de la hipoteca y pedir opción de refinanciamiento bajo Home Affordable Refinance:

- Datos sobre los ingresos brutos mensuales de todas las personas que tienen ingresos en el hogar.
- Recibos de sueldo o documentación de cualquier otra fuente de ingresos.
- Declaración de impuestos más reciente.
- Información sobre la segunda hipoteca de la casa, si tiene alguna.
- Saldos y mensualidades mínimas de las tarjetas de crédito.
- Saldos y mensualidades de otras deudas, como préstamos universitarios, auto, etc.

Sobre este programa, el experto financiero y editor del website educativo www.dineroycredito.com, Mike Periú, dice a El Paracaidista desde Nueva York, su sede operativa, "que da la oportunidad a personas que están a tiempo con sus cuotas mensuales en la hipoteca y que quieren refinanciar a una tasa más baja y no pueden por la actual crisis. Las tasas son las del mercado, el gobierno no está fijando una tasa, pero se pueden conseguir de menos del 5% anual. "Con este programa se puede refinanciar hasta el 105% del valor de la casa, pero si el valor ha bajado mucho entonces no". Periú afirma que es una opción para propietarios que tienen actualmente tasas de 6% o más elevadas, porque se ahorrarán cientos de dólares al mes al bajar el porcentaje de interés a un 4%, 4.5%, 4.75% ó 5%. "Pero, cuidado", advierte este financista corporativo, "porque hay personas que sólo están pagando intereses, si refinancias, te bajan la tasa, pero puede ser que la cuota suba porque se trata de un préstamo tradicional en el que pagas principal e interés. Debes entender bien qué tipo de cuota estás pagando ahora". Estos préstamos son a 30 años con tasa fija.

Modificación
El Home Affordable Modification funciona así, según HUD: "Si usted no puede hacer sus pagos mensuales, ya sea porque la tasa de interés ha subido o sus ingresos han bajado o usted esta pasando por apuros que han incrementado sus gastos (como deudas médicas), podría calificar para una modificación de su préstamo para que sus pagos mensuales hipotecarios sean más asequibles". Dice que califican también quienes ya tengan un pago o más atrasados. Pero deben contestar que sí a:

1-¿Es la casa la residencia principal?
2- ¿Debe $729,750 o menos en la primera hipoteca?
3- ¿Tiene dificultades para pagar la hipoteca? ¿Ha tenido un aumento significativo (más del 10%) en su pago mensual o una rebaja en su salario desde que obtuvo su préstamo actual o ha pasado por apuros que han aumentado sus gastos (como deudas médicas)?
4- ¿Obtuvo su hipoteca actual antes del 1ro. de enero de 2009?

Los documentos son los mismo que la opción de refinanciamiento, pero debe agregarse información sobre inversiones y patrimonio, y una carta que explique las circunstancias que causaron la baja de ingresos o el aumento de gastos y deben contactar a su banco prestamista.

"Esta es una ayuda temporal. La ayuda que el gobierno está proporcionando es un subsidio a los bancos dispuestos a modificar el préstamo a clientes para que les reduzcan las cuotas mensuales de la hipoteca", detalla Periú. "En la modificación te pueden reducir la tasa hasta un 2% anual. Pero esta modificación dura sólo cinco años y al finalizarse el período las cuotas van a comenzar a subir para reflejar las condiciones iniciales del préstamo". Y dice que todavía no está muy claro cómo será esa transición.

Gobierno USA recomienda a las personas no elegibles para estos dos planes comunicarse con el prestamista y explorar opciones como la reinstalación de la hipoteca, un plan para abonar pagos retrasados, la suspensión o reducción temporal de pagos (forbearance) o la modificación del préstamo.

Para informarse mejor puede ubicar y contactar a un asesor de vivienda de HUD en http://espanol.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm?&lang=es o llame a su línea gratuita: 1-877-483-1515. Detalles para entender su préstamo pueden consultarse http://espanol.hud.gov/keepyourhome.

También están los préstamos garantizados de la Federal Housing Administration (FHA). "Los propietarios pueden determinar ahora mismo si son elegibles para recibir ayuda hipotecaria a través de FHASecure, el programa de refinanciación existente de la FHA.
Pueden obtener información a través de cualquiera de las siguientes opciones (tienen atención en español):

- Comunicarse con una agencia de asesoría de vivienda local aprobada por HUD listada en hud.gov (1-877-483-1515).
- Llamar a la Alianza Esperanza Ahora (Hope Now) al 1-888-995-HOPE (1-888-995-4673).
- Contactar a la FHA al 1-800-CALL-FHA (1-800-225-5342) - www.fha.gov y http://espanol.hud.gov/fha.

Otras opciones
Hay todo un universo de personas que si bien no han llegado tarde a sus pagos hipotecarios, ni han perdido sus empleos, tienen tasas de interés más altas comparadas con las actuales del mercado y desearían refinanciar sus préstamos, no sólo para ahorra intereses, sino para tener más dinero en el bolsillo y guardar dinero en caso de que ocurra una emergencia o se pierda el empleo, como medida preventiva. Propietarios cuyas hipotecas tienen una vida todavía de 25, 20, 12, 10 u 8 años y que no desean aumentar los años del préstamo, sino pagar su casa del todo. Pero bajo sus actuales circunstancias no califican para los programas gubernamentales. Estos propietarios podrían tocar la puerta de FHA. Ahora, quien desee refinanciar con un préstamo respaldado por FHA debe atenerse a sus criterios: "FHA no ofrece términos menores, los nuestros son estándares de 15 y 30 años, dice a El Paracaidista Lomar Woolley, vocero de HUD. La Administración de Vivienda Federal del Departamento de Desarrollo Urbano de Estados Unidos (US Department of Housing and Urban Development Federal Housing Administration) indica claramente que "los préstamos asegurados por la FHA están completamente respaldados por el crédito y buena fe del gobierno que típicamente permite a prestamistas ofrecer productos hipotecarios a una tasa de interés más baja y accesible. La FHA también ofrece un programa de mitigación único en su tipo que ayuda a proteger a los prestatarios contra el embargo. Tanto en estos préstamos como en los convencionales el mínimo de puntaje de crédito para calificar es de 620 y las tasas, según el corredor de hipotecas Norm Sánchez, Vicepresidente de First Choice Mortgage, en Miami, son de 5% a 30 años y 4.5% a 15 años. Todas estas hipotecas no pueden subir de 417 mil dólares.

Préstamos no convencionales
Pero también hay lo que se conoce como préstamos no convencionales. Sánchez, dice a nuestra publicación que sí se pueden conseguir "pero lo mínimo es de 10 años, no existen préstamos de menos de 10 años. Hay de 10, 15 y 20 años". Para hipotecas de 10 años te dan la misma tasa de préstamos a 15 años.

"Ahora el mejor interés", amplía, "es a 30 años fijo a 4.5%, y el banco cobra un punto por ese interés, como un costo de cierre, que es generalmente como 3% del valor de la hipoteca". Ese punto porcentual es un costo de la transacción, aparte de la comisión normal de corredores y del banco que se incluyen en los closing costs. "A 15 años lo mejor que hay está al 4.3% y uno por ciento de cobro. Pero esto es con scores de al menos 700 puntos", dice refiriéndose al puntaje de crédito requerido.

"Les aconsejo que llamen a sus bancos y traten de modificar las hipotecas, lo mas importante es llamar al banco y decir lo que está pasando, los bancos tienen muchos programas ahora. Están tratando de eliminar las hipotecas negativas [de intereses más bajos de los normales en las cuales no se amortizaban ni capital ni la otra porción de los intereses y el monto del préstamo entonces subía]. Si tienes un hipoteca negativa, debes decir 'ya no puedo me tienes que modificar'. Si no tienes más crédito, no pueden refinanciar, pero puedes estar por 5 años con interés solamente a ver qué puedes hacer, si logras vender y no perder. Los bancos no quieren foreclosure porque pierden mas", afirma Sánchez. Insiste en que hay que ser franco con lo que realmente se puede pagar, porque no vale modificación, si luego no se puede cumplir.

"Ahora los bancos están ofreciendo la posibilidad modificaciones de interés solamente para ayudar a las personas y ver qué pueden hacer con sus casas en ese tiempo. Tengo un cliente, por ejemplo, que le dieron 1% de sólo interés el primer año, 3% del año 3 al 4 y 5% el 5to año. Te dan 5 años a ver qué vas a hacer. Los bancos miran el pago de mensualidad de hipoteca los últimos 24 meses. Puedes refinanciar luego de los 5 años, si has estado pagando bien tu préstamo".

Riesgos de modificación
El principal es que las personas que aceptan una modificación creen que eso les va a resolver la situación financiera, advierte Mike Periú. "Si uno mira las cifras, la mayoría de las personas que recibieron la modificación de préstamo ya a los tres meses no pueden pagar las cuotas. Un gran número de personas compraron casa muy por encima de sus posibilidades financieras".

Algunos expertos aconsejan salir de la propiedad con un short sale o hacer entrega voluntaria de la vivienda al banco si hay plusvalía en la vivienda, para no dañar el crédito y recomenzar el proceso para recuperarse económicamente y comprar de nuevo a futuro con más conciencia.

¿Buen momento para comprar?
Mindi Rivero, corredora de bienes raíces de Keyes Company en Coral Gables, dice a El Paracaidista que el mercado de inmuebles en el sur de Florida "está un poquito mejor, este mes hemos visto más acción y es definitivamente un buen momento para comprar, puedes conseguir muy buenos términos".

Según Periú es un momento para comprar, porque las tasas están muy bajas. "Si encuentras una casa y tienes la posición financiera para comprar, hazlo pero la cuota mensual no debe superar un tercio de tus ingresos. Si tienes muchas deudas en tarjetas de crédito, es mejor esperar un poco y tener dinero ahorrado para pagar la entrada".

Susy Rey, corredora de hipotecas de DND Mortgage Services Inc., en Coral Gables, explica a nuestra publicación que ahora los términos de los préstamos enfatizan la verificación minuciosa de datos de la persona. "Se están dando préstamos, pero tienes que calificar bajo los criterios del banco. Es importante tener todos los requisitos en orden. Los documentos son los de que siempre han pedido, pero lo que la persona trataba de obviar eran los cheques de pago y el income tax, y eso hay que presentarlo", y es corroborado de forma más estricta para asegurarse de que la persona realmente puede pagar ese préstamo. "En los préstamos convencionales todavía se pide un 10% de pago inicial si tienes un puntaje de crédito de 740. Pero en los FHA [préstamos respaldados por la Federal Housing Administration] se puede entrar con un 3.5% de inicial, y el vendedor puede pagar 6% de gastos de cierre, y el dinero que necesitas para cerrar no tiene que estar demostrado en el banco, puede ser un regalo de un familiar". Con esto, Rey quiere decir que todavía hay cierta flexibilidad dentro del escrutinio que permite incluir costos de cierre en la propia hipoteca para aliviar así al comprador.

Iniciativas de los bancos
Al cierre de esta edición Chase anunciaba la apertura de cinco centros de asesoramiento para propietarios de viviendas en Florida para ayudar a las familias que afrontan dificultades para realizar los pagos de sus hipotecas. Chase tiene un total de 24 centros en los Estados Unidos para ayudar a los prestatarios que tienen un préstamo hipotecario de Chase, Washington Mutual o EMC, todos ellos parte de JPMorgan Chase en la actualidad. Los centros floridanos con horarios de 11 am a 8 pm de lunes a viernes y sábados de 9 am a 1 pm están en:

- 20803 Biscayne Blvd, Aventura, 33180
- 10301 S. Dixie Hwy, Miami, 33156
- 8660 College Pky, Ft. Myers, 33919
- 4700 Millenia Blvd, Orlando, 32839
- 4919 Memorial Highway, Tampa, 33634

Quienes deseen más información o no vivan cerca de los centros, pueden llamar al 1-866-550-5705.

Por su parte, Citigroup dijo que bajaría los pagos hipotecarios a algunos propietarios a un promedio de $500 mensuales por un lapso de tres meses, como parte de un nuevo programa para ayudar a los desempleados. Este Homeowner Unemployment Assist incluiría a aquellos que tengan 60 días o más con pagos atrasados de sus hipotecas en viviendas principales, estén en foreclosure y puedan pagar la cantidad reducida, además de los seguros. Al pasar los tres meses, si todavía están en estrés económico, esta financiera afirma que tratará a cada caso individualmente para encontrar el mejor plan de pago. Para mayor información llamar al 1-800-667-8424.

Se puede pedir también un acuerdo de Indulgencia por Incumplimiento ("forbearance"), según explica HUD. "El acuerdo 'forbearance' significa que usted sólo paga una porción de su pago mensual o no paga nada durante un período de tiempo determinado en base a su situación financiera actual. Al final del período de 'forbearance' comenzará a hacer pagos regulares además de una cantidad adicional para pagar la cantidad atrasada". También aconseja el plan de pago "si usted no ha pagado algunos de sus pagos mensuales, su administrador hipotecario podría ayudarlo a ponerse al día mediante un programa de pagos que le permita pagar las cantidades atrasadas". Y existe asistencia especial de alivio hipotecario para miembros del servicio activo militar.

Pero, "en algunos casos, será necesario que usted venda su casa y se mude a una vivienda que esté más a su alcance. El Programa de Capacidad de Pago y Estabilidad para Propietarios de Vivienda incluye fondos para que los administradores hipotecaros le ayuden a hacer esta transición. Llame a su administrador hipotecario o a un consejero de vivienda aprobado por HUD para hablar sobre: Venta antes de la ejecución hipotecaria o Venta en descubierto. Si no puede vender su vivienda por la cantidad de su préstamo, hable con su administrador hipotecario sobre una venta antes de una ejecución hipotecaria o venta en descubierto (short sale). En algunas situaciones, la institución hipotecaria podrá estar dispuesta aceptar un saldo menos de lo que usted adeuda. Escritura en lugar de ejecución hipotecaria. Si no puede vender su vivienda en un período razonable, su institución hipotecaria le podría pedir que firme una escritura para transferirles a ellos la propiedad voluntariamente para así evitar el impacto de una ejecución hipotecaria en su evaluación de crédito". Y muy importante: "nunca haga sus pagos hipotecarios mensuales a nadie que no sea su banco hipotecario sin que ellos lo aprueben de antemano".


Foto: Karin Elsner

Abril 2009





Copyright © ElParacaidista.com - Prohibida la reproducción y difusión en cualquier medio
sin previa autorización de ElParacaidista.com
.