Entérese de sus políticas de funcionamiento antes de comprar vivienda
Investigue reglas de asociación de propietarios

Al firmar el contrato de compra de un apartamento, townhouse o vivienda perteneciente a una comunidad urbanística organizada se debe tener conciencia de estar firmando también un acuerdo de obediencia y pertenencia a la asociación de condominio o de propietarios. En algunos casos, y dependiendo del valor de la propiedad que se adquiere y el resto de las instalaciones que la rodean, el pago mensual a la asociación de propietarios o condominio se acerca casi al de una renta. Por esto, amén de otros factores, es importante entender muy bien qué son, cómo funcionan en Estados Unidos y qué compromisos legales y monetarios se adquieren adicionalmente con la compra de una unidad habitacional administrada por una de estas asociaciones.

El Paracaidista conversó con un experto en la materia para aclarar dudas sobre el funcionamiento de estas entidades y cómo lograr detectar los puntos álgidos que deben saberse antes de estampar la firma de compra en el contrato. Michael Ritcher, presidente de Community Planning Associates, en Boca Ratón, Florida, empresa que presta consultoría a asociaciones de propietarios y de condominios sobre temas presupuestarios, planificación, etc., puntualizó de entrada las definiciones: "Una asociación es una municipalidad en miniatura. Tiene el derecho de fijar impuestos, determinar regulaciones y hacer revisiones sobre la estructura arquitectónica, imponer una autoridad similar a la policial para vigilar que se cumplan las regulaciones y ejecutar la hipoteca si el propietario no paga sus contribuciones o sus cuotas de mantenimiento".

Según explicó Ritcher, la mayoría de las de las viviendas que se construyen actualmente pertenecen a una asociación, se trate de un condominio (apartamento), townhouse o casa unifamiliar. Las asociaciones entonces son de condominio, propietarios, etc.

"La estructura legal de una asociación de condominios es distinta a la de una asociación de propietarios, aunque operan similarmente", detalló Ritcher. "En la de propietarios la asociación es dueña de los espacios comunes como las zonas verdes, piscina, club, sauna, canchas de tenis, etc. En la de condominio el propietario es dueño de un porcentaje de esas zonas comunes y el porcentaje está establecido en el contrato de compra".

De hecho, la asociación se encarga de mantener esas instalaciones y propiedades aledañas a la vivienda. Esa es una de sus principales responsabilidades y al hacer esto protege el valor de la propiedad de sus miembros. Los propietarios son pues miembros de la corporación, ente legal que representa a la asociación y ésta actúa bajo el comando de una junta directiva elegida por los miembros

Generalmente todas las asociaciones tienen una cláusula que establece la participación obligatoria cuando se compra una vivienda. Además de adquirir ciertos derechos, también tendrá que cumplir con algunas obligaciones. Los detalles sobre éstos aparecen en el manual de reglas de la asociación o en los documentos que la rigen. Aquí el corredor de bienes raíces que esté ayudando a la persona a comprar su vivienda tiene un rol vital. Debe explicarle muy bien al comprador cuáles son las condiciones de la asociación y facilitarle el acceso a esa información, antes de que se firme el contrato de compra. Lo más recomendable es que lo consulte con su abogado también.

Richter indicó que un aproximado de pago de mantenimiento mensual es una décima parte del uno por ciento del valor de la propiedad. Igualmente dijo que hay que saber con antelación si hay que hacer pagos especiales, además del pago de mantenimiento mensual, de qué montos y en qué fechas deben hacerse (toda esta información debe ser suministrada por el vendedor a través del corredor de bienes raíces). Otro punto a averiguar es si la asociación tiene reservas monetarias para afrontar gastos de reparación de vías, techos, construcciones nuevas, etc. "Porque si hay reservas, entonces la probabilidad de que haya que hacer pagos especiales es menor", agregó Richter. Para saberlo se deben pedir los estados financieros de la asociación y hacer que los revise un contador o abogado que sepa de la materia, aconsejó.

Si antes de comprar se comparan propiedades en comunidades distintas y se toma el pago del mantenimiento mensual como referencia, se debe conocer con certeza qué cubre ese pago para que se haga una evaluación justa.

Michael Richter enfatizó la importancia de conocer al detalle las restricciones que pudieran afectar la forma de vida de quien compra. Por ejemplo, si hay restricciones de edad para vivir allí, si permiten que se tenga mascotas y bajo qué condiciones, si se puede alquilar la unidad, tipo de vehículos que se pueden estacionar en la propiedad, etc.

Si un propietario no está contento con la forma en que se está administrando la asociación o cómo realiza sus tareas de mantenimiento, puede reclamarlo a la junta directiva. "Cualquier propietario tiene el derecho de postularse para formar parte de la junta directiva de la asociación", finalizó Richter.

Foto: Archivo

Marzo 2018





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