Renta de oficinas en el Sur de Florida
La capital de América Latina, como muchos suelen llamar al sur de Florida, alberga muchas oportunidades para pequeños, medianos y grandes empresarios deseosos de abrir operaciones comerciales. Pero es un territorio con reglas propias que deben conocerse al detalle, especialmente si quien abre el negocio no es un lugareño experimentado.
¿Cuánto puede costar una oficina? ¿Dónde será mejor alquilarla? ¿Qué requisitos se deben presentar? Son preguntas claves cuyas respuestas se derivarán en principio del tipo de negocio, capital disponible e historia financiera del empresario o empresaria.
La zona para establecer el negocio u oficina deberá ser acorde con la naturaleza de la empresa o negocio y los recursos que se tengan para invertir y asimismo el tipo de local a rentarse. Por ejemplo, Jorge L. Morales, Vicepresidente de Jones Lang Lasalle, en Miami, compañía de bienes raíces o finca raíz dedicada a propiedades comerciales, recomienda: «Si quieren abrir una oficina inmediatamente y no requieren al principio un espacio muy grande sino un espacio para crecer, y además no quieren firmar un lease [contrato de alquiler o renta] de cinco años, la mejor opción es alquilar una suite ejecutiva».
Morales explica a El Paracaidista que los precios son más accesibles y los contratos mucho más flexibles. Estas suites ejecutivas vienen por lo general con servicio de recepcionista, zonas comunes con salones de conferencia, máquinas fotocopiadoras, teléfonos y fax. Los espacios en estos casos empiezan e unos 100 pies² (1 metro²= 10,76 pies²) y sus costos oscilan entre $400 y $1.000 mensuales, según las diferentes fuentes consultadas por El Paracaidista. Se pueden alquilar mes a mes o hacer contratos más largos con mejora en el precio de renta.
«Actualmente, para este tipo de oficinas ejecutivas, las personas pueden recibir incentivos para alquilar, como por ejemplo bonos para uso de fotocopiadora del área común o consumo de café, un mes o hasta dos meses gratis de renta si firman un contrato de por lo menos un año», dice a nuestra publicación Vicente Jubes, Director de Mercadeo de para América Latina de Federal Development, empresa desarrolladora de propiedades comerciales, con sede en Washington D.C.
Precios dependen del área y clasificación del edificio
Gary Rosenberg, Director de Leasing de Plaza Development Realty, en Miami Beach, y especializado en propiedades comerciales, indica que los edificios tienen distintas clasificaciones de acuerdo a la zona, tipo de edificio, sus características y que los precios por pie cuadrado
dependen directamente de eso. La clasificación es A+, A-, B+, B-, C+, C-.
Por ejemplo, dice Rosenberg, el clase A tendrá restaurante en el edificio, fuentes, hermosos pasillos y elevadores, amplio lobby, gimnasio, guardias de seguridad, servicio de valet parking (para estacionar su auto) y buen acceso a medios de transporte. El B puede que no tenga fuente en el lobby, ni restaurante. El tipo C probablemente no tenga lobby, ni guardias de seguridad. Por esto, la escogencia del edificio dependerá del tipo de negocio y con cuánto dinero se cuente. Si se requiere impresionar mucho a los clientes o no tanto.
Las zonas de Brickell, Coral Gables y South Beach (Lincoln Road) son consideradas high end, de alta demanda, y según Rosenberg tienen todas los mismos precios por pie cuadrado por ser consideradas áreas clase A. Pero en estas secciones de la ciudad hay edificios de distintas clasificaciones también. El precio de renta de un edificio C en Brickell o Coral Gables puede costar la mitad de uno tipo A en la misma localidad.
«Una oficina para cinco personas que normalmente tiene una sala de espera, área para secretarias y dos oficinas, comúnmente un espacio de unos 1.000 pies² en alguna de estas zonas cuesta aproximadamente entre $30 y $50 por pie²», detalla a El Paracaidista Gary Rosenberg. El costo entonces puede ir de $2.500 a $4.200 al mes más el impuesto a la venta (de Florida que es de 6 por ciento y 6.6 en el condado Miami-Dade).
Además, deben tenerse presente algunos seguros (incendio, accidentes dentro de la propiedad, daños por agua, etc.), que pueden ser requeridos por el arrendador en el contrato, y que implican un costo adicional. Todo esto forma parte de lo que se tendrá que pagar mensualmente por el espacio alquilado. En cuanto al servicio de agua y electricidad, Rosenberg dice que vienen generalmente incluidos, aunque no siempre.
Los contratos comerciales tienen una duración que oscila entre uno y cinco años, pero todo es negociable. «Puedes conseguir una diferencia sustancial en el precio de alquiler cuando firmas un contrato de dos o tres años, que cuando lo haces solo por un año. La diferencia del pago mensual puede ser de alrededor de un 20% de descuento en el monto de la renta total si firmas contratos por dos años o más», dice Jubes.
Este experto indica que en construcciones nuevas de oficinas que se hallan fuera del las zonas o circuitos comerciales, como Miramar por ejemplo, un local de oficinas se puede conseguirse por unos $20 el pie cuadrado.
En la zona del West Airport market hay espacios para oficinas desde $24 el pie² hasta $32: «Tienen estacionamiento gratuito y si van a tener bastante personal trabajando es mejor ir allí. Es ideal para compañías de telecomunicaciones, Internet y están al lado del aeropuerto», dice Jorge Morales.
Según Morales, los locales para oficinas en Brickell, el distrito financiero, muy conocido como el «Wall Street» de Miami, empiezan en $38 hasta $50 el pie². En su opinión los espacios para oficinas de 1.000 pies² y menos son escasos en Miami. Este agente aconseja optar por las suites ejecutivas. Hay varios centros con este tipo de espacios en Brickell y Coral Gables, pero este modelo ya se ha replicado por todo el sur de Florida.
Como las oficinas de menos de 1.000 pies² están en alta demanda en el Sur de Florida, sus precios ya no se miden por espacio, dice Rosenberg, sino por una suma mensual. Si alguien desea montar un pequeño estudio de diseño, una modesta sucursal de su empresa latinoamericana o estadounidense en Miami-Dade, Broward o Palm Beach se enfrentará a alquileres que oscilan entre los $450 y los $1.800 mensuales dependiendo del área donde rente.
Los espacios de renta para negocios como salones de belleza, restaurantes y tiendas empiezan en $40 por pie² y pueden incluso alcanzar hasta los $100, en opinión de Jorge Morales, según el punto donde se encuentren.
Para las personas que estén pensando alquilar en centros comerciales es importante tener en cuenta que normalmente se pide una comisión sobre las ventas brutas, además del alquiler, y esa comisión se negocia cuando se firma el contrato, detalla Vicente Jubes. «Mientras más premiun el centro comercial, mayor será la comisión a pagarse».
Cuando se trata de negocios de venta al público que requieran inversión en su infraestructura mientras más largo el período de renta hay más seguridad para amortizar esa inversión, pero en el caso de oficinas lo mejor es hacer contratos por un año. «Para que a medida que la economía mejore o empeore te puedas amoldar con un nuevo contrato», añade Jubes. Y aconseja también que al alquilar un local para un negocio de atención al público es recomendable se busquen centros comerciales o áreas donde haya una tienda que pertenezca a una cadena grande, porque el flujo de personas que pasa siempre por allí está casi asegurado.
Pasos para alquilar un espacio comercial
Rosenberg puntualiza lo que hay que determinar, preparar y las condiciones más comunes de renta de espacios comerciales:
1- Qué tan grande debe ser el espacio de acuerdo a la cantidad de empleados requeridos.
2- ¿Cuánto tiempo se necesitará ese espacio? Puede que sólo necesite una pequeña oficina al principio para hacer toda la investigación, reclutamiento de empleados y cumplir con todos los requisitos, si por ejemplo la persona tiene intenciones de abrir una factoría. En ese caso es muy recomendable alquilar una suite ejecutiva de unos 100 ó 200 pies² que incluya secretaria, líneas telefónicas, sala de conferencia, etc. «Aunque son más costosas que tener una oficina propia, la ventaja es que se pueden hacer contratos de alquiler mensuales o de seis meses».
3- Contratar a un agente de bienes raíces licenciado especializado en propiedades comerciales. «Pueden encontrarlos en la guía telefónica. Una de las mejores formas de conseguirlos es visitar la zona donde se desea alquilar la oficina y tomar sus nombres de los carteles de los mismos edificios donde dice ‘for rent‘ o ‘for lease‘. Estos tenderán a
conocer muy bien el área».
4- Contratar a un abogado comercial. Este es uno de los requisitos más importantes.
5- Generalmente los contratos son de tres a cinco años.
6- Depósitos de seguridad y cartas de crédito: Si la persona llega de un país extranjero y no tiene historia bancaria, comercial ni crediticia en Estados Unidos, en muchos casos se le pedirá una carta de crédito equivalente a una porción del lease. «Por ejemplo, si se trata de un lease de cinco años, los propietarios del espacio comercial pueden pedir una carta de crédito equivalente al valor de un año del lease. Esto les garantiza el pago del contrato en caso de que la persona deje el país o decida no abrir el negocio». También se pide cuando el arrendador tiene que hacer, por pedido del inquilino, reformas al espacio, construcción de divisiones, etc. Por lo general, el valor de la carta de crédito incluirá esos costos también. En este caso el inquilino también tiene la opción de encargarse él mismo de las reformas y liberar al arrendador de ese riesgo financiero, dice Rosenberg. Esto le da la oportunidad de negociar una renta más baja y de no tener que dar un depósito de seguridad tan alto.
7- La mayoría de las oficinas vienen vacías. El inquilino debe proporcionar el equipo (teléfonos, máquinas de fax, etc.), muebles, conectarse con las compañías de teléfono locales para que le provean líneas telefónicas, conexión rápida a Internet, etc. Los únicos
espacios que incluyen equipo y muebles son las suites ejecutivas.
8- Generalmente hay que pagar por adelantado: el primer mes de renta, el último y un depósito de seguridad. Es decir, tres meses de renta para poder iniciar el contrato. Cuando se tienen que hacer arreglos al espacio, reformas pedidas por el potencial inquilino (construcción de tabiques, cambio de alfombras, creación de pasillos, etc.), el costo de las mismas va incluido en el depósito de seguridad.
9- Los contratos de alquiler de oficinas tienen de cinco a cuarenta páginas de largo. Tienen muchas restricciones que deben ser cuidadosamente revisadas antes de firmarlo.
10- Algunos contratos incluyen la adquisición de seguros por parte del inquilino: los más comunes son incendio, contra accidentes en la propiedad (slip and fall liability), daños causados por agua. También, el inquilino es responsable por cualquier daño ocurrido dentro de su espacio, por ejemplo, daños causados por huracanes si se rompe una ventana durante una tormenta, entra agua y destruye las computadoras y otros equipos.
11- Las obligaciones del arrendador con el inquilino serán únicamente las que estén contempladas en el lease, por eso es importante tener un abogado y un agente de real estate involucrados en la negociación y establecimiento del mismo.
12- El agente de real estate puede proporcionarle al potencial inquilino datos demográficos de la zona.
13- La comisión del agente de bienes raíces es pagada por el propietario, no por el potencial inquilino comercial. Por lo tanto es su responsabilidad lograr el mejor negocio posible para quien le paga. Rosenberg piensa que es una buena idea pagarle al agente de
real estate para que éste negocie en términos más favorables al inquilino. Pero eso queda a la discreción de cada quien.
Aunque éstas son las condiciones generales que se presentan al momento de alquilar un espacio comercial, existen casos, por ejemplo en edificios con no tan alta demanda, de menor clasificación, en los cuales los requisitos pueden ser más flexibles, especialmente
el referido a las cartas de crédito.
Una opción que tiene las personas que deseen en un futuro alquilar propiedad comercial en el sur de Florida para montar su oficina, sin antes haber tenido ningún tipo de actividad comercial o bancaria en el país, es, según Jorge Morales, abrir una cuenta en un banco estadounidense con un año de antelación para comenzar su historia bancaria. Esto les facilitará la transacción al momento de hacer un lease para abrir operaciones aquí.
Un aspecto vital a tener en cuenta es la capacidad que la persona tenga de negociar firmemente a su favor ante el arrendador de un local comercial o de oficinas. Aunque tenga a un agente de real estate contratado, recuerde que éste trabaja siempre, dice Rosenberg, en favor del propietario. Los contratos comerciales son sumamente flexibles en sus términos. No tienen reglas fijas, aparte de las relativas a los seguros y normas del edificio o inmueble. En este sentido, Gary Rosenberg afirma que todo es negociable y que es por eso muy importante usar a un abogado que esté de su lado y se encargue de velar por sus intereses.
Guía de precios
A continuación va una guía rápida de consulta de rangos de precios por pie² (1 metro²= 10,76 pies²) de oficinas que sobrepasan los 1.000 pies², según listados de locales disponibles publicados a mayo 2008 (fuente: www.blacksguide.com). El cálculo de alquiler mensual se hace multiplicando el área por el precio del pie² lo que da una cantidad anual que luego se divide en 12 meses. Ejemplo, una oficina de 1.100 pies² con precio de $20 el pie² sería 1.100 x $20= $22.000 : 12= $1.833 lo que sería la renta mensual, más otros importes que apliquen. Algunos precios más bajos exigen la contratación de un área mínima, como puede ser 5.000 ó 10.000 pies² y los precios varían también según el tipo de edificio:
Miami-Dade:
Aventura de $23 a $37.
Brickell de $28 a $50.
Coral Gables de $20 a $44.
Coconut Grove de $27 a $36.
Hialeah de $15 a $23.50.
Homestead de $16 a $22.
Kendall de $19 a $65.
Miami – Airport West $18 a $33.
Miami – Downtown $19 a $55.
Miami Beach de $20 a $60.
Miami Springs de $7 a $26.
Miami zona central de $18 a $55.
North Miami Beach de $15.50 a $40.
South Miami de $15.50 a $27.
Broward:
Coconut Creek de $12 a $30.
Coral Springs de $15 a $35.
Davie de $16 a $26.
Deerfield Beach de $12.50 a $25.
Fort Lauderdale Downtown de $14.50 a $36.
Fort Lauderdale Up Town $13.50 a $27.
Hallandale de $18 a $40.
Hollywood de $12 a $24.
Miramar de $13.50 a $25.
Lauderhill de $16 a $20.
Oakland Park de $15 a $30.
Pembroke Pines de $18 a $27.
Plantation de $13 a $27.
Pompano Beach de $12.50 a $25.
Sunrise de $13.50 a $28.
Weston de $16 a $27.
Palm Beach:
Boca Ratón East de $16 a $40.
Boca Ratón West de $13.50 a $30
Boynton Beach de $14 a $25.
Delrey Beach de $14.25 a $30.
Greenacres $13.75 a $24.
Lakeworth $12 a $24.
North Plam beach $12.75 a $22.
Palm Beach de $25 a $55.
Palm Beach gardens de $25 a $40.
West Palm Beach de $16 a $38.
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