Previsiones al rentar locales comerciales
El sur de Florida alberga muchas oportunidades para pequeños, medianos y grandes empresarios deseosos de abrir operaciones comerciales, rentar sus propios espacios y lanzarse a los negocios. Pero es un territorio con reglas propias que deben conocerse al detalle, especialmente si quien abre el negocio no es un lugareño experimentado.
Hay que tener mucho cuidado para no caer en trampas ni en contratos desfavorables que una vez firmados no se puedan echar para atrás. Por esto, Gary Rosenberg, Director de Alquiler de Plaza Development Realty, con sede en Miami Beach y especializada en propiedades comerciales, dice a El Paracaidista que es muy importante estar bien asesorado, conocer la forma en que se hacen negocios en Estados Unidos y tener en cuenta una serie de factores que se puntualizan a continuación, además de tomar en serio ciertos consejos cuando se piensa firmemente en hacer un lease, como se le dice en inglés al contrato de renta o al acto mismo de alquilar.
Pasos para rentar un espacio comercial
1- Qué tan grande debe ser el espacio de acuerdo a la cantidad de empleados requeridos.
2- ¿Cuánto tiempo se necesitará ese espacio? Puede que sólo necesite una pequeña oficina al principio para hacer toda la investigación, reclutamiento de empleados y cumplir con todos los requisitos, si por ejemplo la persona tiene intenciones de abrir una factoría. En ese caso es muy recomendable alquilar una suite ejecutiva de unos 100 ó 200 pies² que incluya secretaria, líneas telefónicas, sala de conferencia, etc. «Aunque son más costosas que tener una oficina propia, la ventaja es que se pueden hacer contratos de alquiler mensuales o de seis meses».
3- Contratar a un agente de bienes raíces licenciado especializado en propiedades comerciales. «Pueden encontrarlos en la guía telefónica. Una de las mejores formas de conseguirlos es visitar la zona donde se desea alquilar la oficina y tomar sus nombres de los carteles de los mismos edificios donde dice ‘for rent’ o ‘for lease’. Estos tenderán a
conocer muy bien el área».
4- Contratar a un abogado comercial. Este es uno de los requisitos más importantes.
5- Generalmente los contratos son de tres a cinco años. Aunque puede haber excepciones.
6- Depósitos de seguridad y cartas de crédito: Si la persona llega de un país extranjero y no tiene historia bancaria, comercial ni crediticia en Estados Unidos, en muchos casos se le pedirá una carta de crédito equivalente a una porción del lease. «Por ejemplo, si se trata de un lease de cinco años, los propietarios del espacio comercial pueden pedir una carta de crédito equivalente al valor de un año del lease. Esto les garantiza el pago del contrato en caso de que la persona deje el país o decida no abrir el negocio». También se pide cuando el arrendador tiene que hacer, por pedido del inquilino, reformas al espacio, construcción de divisiones, etc. Por lo general, el valor de la carta de crédito incluirá esos costos también. En este caso el inquilino también tiene la opción de encargarse él mismo de las reformas y liberar al arrendador de ese riesgo financiero, dice Rosenberg. Esto le da la oportunidad de negociar una renta más baja y de no tener que dar una depósito de seguridad tan alto.
7- La mayoría de las oficinas vienen vacías. El inquilino debe proporcionar el equipo (teléfonos, máquinas de fax, etc.), muebles, conectarse con las compañías de teléfono locales para que le provean líneas telefónicas, conexión rápida a Internet, etc. Los únicos
espacios que incluyen equipo y muebles son las suites ejecutivas. A menos que se trate de ofertas especiales que a veces se consiguen.
8- Generalmente hay que pagar por adelantado: el primer mes de renta, el último y un depósito de seguridad. Es decir, tres meses de renta para poder iniciar el contrato. Cuando se tienen que hacer arreglos al espacio, reformas pedidas por el potencial inquilino (construcción de tabiques, cambio de alfombras, creación de pasillos, etc.), el costo de las mismas va incluido en el depósito de seguridad.
9- Los contratos de alquiler de oficinas tienen de cinco a cuarenta páginas de largo. Tienen muchas restricciones que deben ser cuidadosamente revisadas antes de firmarlos.
10- Algunos contratos incluyen la adquisición de seguros por parte del inquilino: los más comunes son incendio, contra accidentes en la propiedad (slip and fall liability), daños causados por agua. También, el inquilino es responsable por cualquier daño ocurrido dentro de su espacio, por ejemplo, daños causados por huracanes si se rompe una ventana durante una tormenta, entra agua y destruye las computadoras y otros equipos.
11- Las obligaciones del arrendador con el inquilino serán únicamente las que estén contempladas en el lease, por eso es importante tener un abogado y un agente inmobiliario involucrados en la negociación y establecimiento del mismo.
12- El agente de real estate puede proporcionarle al potencial inquilino datos demográficos de la zona.
13- La comisión del agente de bienes raíces es pagada por el propietario, no por el potencial inquilino comercial. Por lo tanto es su responsabilidad lograr el mejor negocio posible para quien le paga. Rosenberg piensa que es una buena idea pagarle al agente de
real estate para que éste negocie en términos más favorables al inquilino. Pero eso queda a la discreción de cada quien.
Por: Ira Guevara
Foto: Essow Kedelina
Diciembre 2021
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