¿Qué protecciones tienen por ley quienes rentan y quién los defiende?
Derechos del inquilino residencial

Aumento indiscriminado del alquiler, falta de arreglo de aires acondicionados, goteras, problemas plomería o eléctricos que no son atendidos son algunas de las quejas de los inquilinos que muchas veces desconocen adónde recurrir y cómo defenderse de caseros inescrupulosos que no cumplen con los mandatos del contrato de renta, y encima amenazan a los arrendatarios.

Pero existen resguardos muy claros que deben tenerse presente al rentar un apartamento o casa. Y el primero es tener un contrato de alquiler. "Si los términos están en inglés y la persona no maneja el idioma es importante que lo haga revisar por un abogado o vendedor de bienes raíces que le asegure que todo está en orden. Después de firmado no se puede echar atrás y si las cosas no están claras el inquilino puede sufrir serios perjuicios", explica Luis DeJesús, agente de bienes raíces de la empresa Guaranteed Rentals, Sales & Realty, Inc, en Miami.

Existe en Florida una legislación protectora de ocupantes y dueños de propiedades donde se estipulan los basamentos de la relación entre ambos. Es el Florida Residential Landlord and Tenant Act (Ley Residencial del Arrendador y el Inquilino de Florida), que se encuentra bajo el Título VI dedicado a Civil Practice and Procedure (Práctica Civil y Procedimiento), específicamente en el capítulo 83, en la parte II "Residencial Tenancies" (Inquilinato Residencial) de los Estatutos de Florida, el cuerpo de leyes estatales que arropa y rige a todo el estado. Puede leerse en inglés en: www.flsenate.gov donde se debe escoger "Statutes & Constitution" y luego hacer clic en "View Statutes" (en inglés). También puede conseguirse una copia en la biblioteca pública más cercana. Esta ley regula a quien vive alquilado y a su casero.

"Yo creo que entre los problemas más frecuentes está la subida de la renta sin previo aviso y de forma exorbitante, por ejemplo de $700 les dicen que tiene que pagar $1.000 o $1.200, y el otro problema es que no les dan mantenimiento, tienen cucarachas, no les funcionan las tuberías, tienen goteras y cuando los inquilinos quieren reclamar, al insistir les suben la renta para deshacerse de ellos. Esto es ilegal", dice a El Paracaidista Nuri Mercado, Organizadora Líder de la Oficina de Miami Acorn, una agencia nacional que atiende y defiende a la comunidad y a los inmigrantes. Otra queja común es que el casero no quiera devolver el depósito de seguridad aduciendo que hubo daños a la propiedad.

Lo crucial para protegerse a priori es tener un contrato por escrito que incluya las provisiones contenidas en la ley y revisarlo muy cuidadosamente para que no haya sorpresas más tarde. "Quieres ver allí muchas cláusulas protectoras", declara a nuestra publicación Brad Ashwell, Defensor de la Democracia y del Consumidor del capítulo de Florida del Public Interest Research Group (PIRG, Grupo de Investigación del Interés Público), desde su sede en Tallahassee. Esta entidad desarrolló un manual que explica y resume la legislación de inquilinato y da consejos y herramientas para la protección del arrendatario en situaciones de fricción con el casero.

Para comenzar con buen pie, Ashwell aconseja tomar fotos con un testigo presente de las condiciones en que se recibe el apartamento o casa "para que luego no les culpen, por ejemplo, de haber arruinado una alfombra que ya estaba en malas condiciones y les cobren por eso".

Sobre el lease o contrato este experto exhorta a revisarlo con lupa para mirar cualquier provisión que pueda tener consecuencias negativas como "rent may increase" (la renta puede aumentar) sin que diga en qué cantidades, en qué períodos si es por año o por aumento de impuestos y sin que especifique el tiempo de antelación con que tiene que ser notificado el inquilino sobre eso.

Aswell opina que quienes rentan están casi siempre en desventaja con respecto a los arrendadores porque los dueños de propiedades tienen un cabildo muy fuerte en la Legislatura de Florida a través de varias organizaciones y siempre están haciendo presión para aprobar leyes que los favorezcan, dice.

Diana Del Pino, a cargo del trabajo social y manejo de casos de Colombian American Services Association (CASA), agencia de apoyo a la comunidad inmigrante con sedes en Miami-Dade, Broward y Washington, DC, cuenta a El Paracaidista "que la gente que no tiene sus documentos en regla o está en proceso de obtenerlos piensa que no tiene derechos y siente temor de acudir a organismos legales que le permitan hacer valer sus derechos como arrendatario o frente abusos de las administraciones de los condominios y todo es debido a falta de información. La gente tiene que educarse, no firmar documentos sin saber a qué se compromete, no acceder a peticiones de los 'landlords' [arrendadores] que no saben si son legales o no, la clave es tener educación y eso parte de uno". Por esto es muy recomendable hacer revisar el contrato con un abogado o por alguien que sepa, sobre todo si no se maneja muy bien el inglés.

Hay que conocer las leyes para saber actuar adecuadamente y no cometer errores que pudieran ser luego costosos y desfavorecedores. Por ejemplo, uno de los fallos más comunes de un inquilino harto y molesto porque no le han arreglado una tubería o gotera que tiene un bote de agua constante es decidir suspender el pago de la renta. Pero esto es una infracción al contrato, explica Ashwell, y la manera correcta de retener el pago de forma legal es primero enviándole notificaciones fechadas por escrito al casero que deben ir por correo certificado con acuse de recibo, o hacer que firme en persona la carta y quedarse con una copia que indique que la recibió exigiendo la reparación del inmueble. "No aceptar lo que le diga por teléfono que le haga pensar que sí lo va a arreglar y que todo está bien", advierte. Si el landlord no responde ni hace nada, entonces hay que enviarle una notificación siete días antes de que se venza el pago de la renta indicándole al propietario que el pago del alquiler será depositado en la Corte. Si no hay reacción para la fecha en que debe pagarse la renta, entonces dirigirse a la Corte y decir que quieren depositar allí el monto, porque tienen una disputa con el arrendador, y el pago debe ser puntual. La Corte les da esa opción.

"Hay que decir mire vengo a hacer una queja formal, esta es la información que quiero poner como prueba, con evidencias de cartas enviadas, fotos, y la Corte le abre la cuenta y así vuelve y paga en la Corte y luego se lleva a juicio", dice Nuri Mercado, aunque para ganar el caso es importante documentar muy bien las pruebas y tratar de tener testigos, porque el resultado puede ser desfavorable si no lo hacen.

"Es siempre preferible tratar de arreglar las cosas antes de resolver ir a la Corte y usualmente es mejor que hablen con un abogado", indica Ashwell. "En nuestro manual pueden encontrar cómo enviar las notificaciones al casero, si no repara un hueco en el techo, y decirle que le van a retener la renta hasta que lo arregle, por ejemplo, o cómo hacer una notificación adecuada de terminación de lease". Deben pedir las respuestas del landlord por escrito y firmadas por él.

Para Mercado es importante conocer las reglas de cada propietario porque algunos difieren de otros en ciertos aspectos, como el tiempo de arrendamiento si es semana a semana, mes a mes lo que incluyen en los servicios, pero enfatiza que "no puede haber filtraciones, falta de agua caliente, cucarachas, goteras, si el propietario viola cualquiera de estos reglamentos el inquilino debe comunicar la queja por escrito y quedarse con una copia como prueba. Si la situación continúa debe tomar fotos y reunir otras evidencias de cuál es el problema, porque cuando se va a la Corte hay que presentar todo eso".

Otra medida de presión que funciona muchas veces, según el especialista de Florida PIRG es llamar al departamento de Code Enforcement (cumplimiento del código) de la municipalidad o condado, según cuál prevalezca o tenga jurisdicción directa en la zona. "Si Code Enforcement viene a ver el problema le puede hacer pagar una multa al casero y también puede rastrear un patrón de comportamiento de no mantenimiento de un complejo, lo que acarrear problemas legales".

Ante cualquier duda y para protegerse lo mejor es recurrir a un abogado, ya sea a través de una organización de ayuda a la comunidad o mediante el servicio de referidos del la Florida Bar Association (Colegio de Abogados de Florida) para recibir orientación o hasta contratar sus servicios de representación en la Corte. Aunque se trata de un litigio civil que el inquilino puede llevar adelante por su cuenta, los arrendadores cuentan siempre con buenos abogados para defender su parte. Si el reclamo se lleva a una corte civil, quien gane el caso recobrará los costos de juicio, corte y honorarios de abogados que haya gastado y serán pagado por su contraparte, indican los estatutos.

La siguiente información introductoria y sintetizada que aclara conceptos y procedimientos sobre la relación entre el arrendador y el inquilino ha sido tomada, traducida y resumida del Renter's Rights Handbook con autorización de Florida PIRG, así como de los estatutos de Florida. Este completo manual puede leerle online en inglés en www.floridapirg.org/home, hacer click en la columna derecha donde está el título, también pueden ordenar una copia en papel si se les remite un cheque por $10 que incluye el envío por correo. Se recomienda leer la ley completa, porque tiene muchos detalles que pueden ser de importancia y aquí no se cubren todos los aspectos.

Sobre la duración del período de renta:
"Un acuerdo de renta rige el alquiler de un lugar específico por una cantidad de tiempo específico. Un acuerdo por un año o más debe estar por escrito o de lo contrario no es válido, pero un acuerdo más corto puede ser oral o escrito. Si el acuerdo no especifica el período de duración del alquiler o cómo se termina el contrato, entonces entra en vigor al calendario de pago". Esto quiere decir que si la renta se paga semanalmente, entonces el acuerdo de alquiler es por semana, si se paga mensual, es por mes, etc. y se pro-ratea por día. "El casero debe especificar todas las reglas y pagos que planea imponer". Depósitos, meses por adelantado, multas por pagos tardíos, etc.

Los estatutos dicen muy claro que a menos que se llegue a un arreglo específico, la renta debe pagarse sin que se demande su pago y sin que se reciba notificación para eso. La persona no recibe una factura o pedido de abonar el alquiler, sino que debe hacerlo directamente al inicio del periodo de renta.

Los acuerdos orales son más sencillos, pero también es difícil, apunta el manual de PIRG, hacer cumplir las promesas hechas por el casero cuando nada se tiene por escrito. Y el landlord puede terminar el acuerdo oral con notificación apropiada en cualquier momento.

El contrato de alquiler
"Los acuerdos escritos contienen obligaciones para el casero y el inquilino. A menos que el contrato diga lo contrario, el casero no puede aumentar la renta durante el término de duración del contrato". Pero el inquilino está obligado a cumplir con la renta por la cantidad de tiempo determinada en el lease aunque no esté viviendo en el departamento. "En Florida el casero no tiene que hacer ningún esfuerzo especial de volver a rentar su apartamento si usted ha infringido el contrato al mudarse antes". Cualquier modificación que se le haga al contrato debe llevar las iniciales del landord y del tenant (inquilino).

"Cuando ocurra un disputa, revise el contrato y luego refiérase a la Ley Residencial del Arrendador y el Inquilino de Florida". La ley de Florida exige que ambas partes actúen de buena fe. Las cláusulas desrazonables, aquéllas fuera del alcance de una persona ordinaria, son prohibidas en un contrato de arrendamiento y la Corte puede invalidar la cláusula y hasta el acuerdo completo. Adicionalmente, si un contrato excluye cualquier derecho especificado en la ley de inquilinato o limita cualquier responsabilidad legal del casero o arrendatario, esa cláusula no se podrá hacer cumplir, es inválida. Tampoco aquellas que liberan de culpa al casero cuando actúe negligentemente o incorrectamente, y sólo queda exculpado si la situación estaba bajo el exclusivo control del inquilino. No se puede reducir el tiempo de notificación de terminación del contrato que por ley debe ser de 60 días previos a la finalización de un periodo de un año, para contratos anuales; 30 días antes de terminar periodos de renta de tres meses; 15 días para contratos mensuales y 7 días para los semanales (ver 83.57 de los estatutos). La pérdida automática del depósito tampoco es permitida. El inquilino está obligado a pagar por el tiempo de renta que le resta a su contrato si se muda antes. La ley floridana no acepta tampoco la pre-admisión de culpa que indica que ante cualquier disputa el inquilino se hace responsable de antemano. PIRG recomienda mirar con cuidado términos en el contrato que digan "liquidated damages" (daños por liquidación) y "forfeiture to the landlord in the event of a breach of the lease" (confiscación del casero por infringir contrato). El arrendatario debe evitar cláusulas indeseables como ésas, aunque no son ilegales, y debe procurar negociar con el arrendador para borrarlas del lease. Otras son la renovación automática, que el inquilino obedecerá todas las futuras reglas del casero, que nadie sino el inquilino y su familia inmediata pueden vivir en el apartamento (porque prohíbe sub-rentar y la visita extendida de amigos y familiares), que la renta puede aumentar (por lo general por impuestos y aumentos de costos de operación y servicios), entrada al apartamento sin anunciar e ilimitadamente, entre otras. Si compañeros de casa comparten el apartamento todos deben firmar el lease para que nadie salga perjudicado. No se deben dejar espacios en blanco ni que el casero los rellene luego. Siempre hay que guardar una copia del contrato.

Depósito de seguridad
El inquilino no deberá usar su depósito de seguridad, reservado para cubrir daños que pudiera causarle al sitio rentado, para cubrir el último mes de alquiler. "El término de 'dinero depositado' incluye depósitos por daños, depósitos de seguridad, renta adelantada, depósito por tenencia de mascota y cualquier otro depósito contractual acordado por el casero y el arrendatario". Es importante obtener un recibo por el depósito dado o escribirlo en el contrato que va a firmarse. El depósito puede ser puesto en una cuenta sin intereses, pero si el caseo lo coloca en una cuenta con intereses debe darle al inquilino el 5% de interés o el 75% de lo que rinda en intereses y debe notificar por escrito dentro de los 30 días de haber recibido el depósito cómo lo planifica guardar.

Al terminar el contrato y una vez que el inquilino se ha mudado, por ley el casero tiene que devolver el depósito en 15 días, si no intenta reclamarlo. Si lo va a pedir para cubrir servicios de limpieza, remoción de basura, pintar y reparar paredes, hacer reparaciones de techo, de plomería y por no pagar la renta después de mudarse, entonces tiene 30 días para notificar por escrito, si no lo hace entonces pierde el derecho a ese reclamo y debe devolverlo. Si el landlord va a usar el depósito y el inquilino quiere hacer una disputa por no estar de acuerdo con esos gastos, tiene 15 días para enviar esa notificación desde que recibiera la del casero. Si el arrendador ni reclama el depósito ni lo devuelve, entonces el inquilino puede llevarlo a la Corte y la parte ganadora correrá con todos los gastos.

Aumentos de la renta y pagos
"Con un acuerdo escrito, el casero no puede aumentar la renta a menos que esté especificado en el contrato. Su casero podrá aumentar la renta bajo un contrato oral, a menos que específicamente haya acordado que no. Su arrendador debe darle la misma notificación para un aumento de renta que es requerida para una terminación, para darle una oportunidad de mudarse si no desea pagar la nueva tarifa".

Si tiene problemas para pagar la renta lo mejor es avisar con anticipación al casero y tratar de llegar a un arreglo amigable, para evitar ser expulsado de la propiedad. Las multas por pagos tardíos son aceptables si están incluidas en el contrato.

Dejar el apartamento impecable

Al mudarse, además de darle la nueva dirección al casero, el inquilino debe limpiar detalladamente todo el lugar y dejarlo tal cual como lo recibió cuando se mudó. Tener fotos de las condiciones previas del espacio y de cómo se está dejando ayuda para recuperar el depósito. También pedirle al casero estar presente cuando inspecciona el recinto.

Los deberes del inquilino:
1- Seguir y respetar todos los códigos de construcción, vivienda y salud aplicables.
2- Mantener su parte del edificio limpia y en buenas condiciones sanitarias.
3- Disponer y botar la basura adecuadamente.
4- Mantener todos los grifos y aditamento de plomería limpios y en buenas condiciones.
5- Usar los equipos y electrodomésticos de forma razonable y cuidadosa.
6- No dañar, destruir o remover ningún objeto o equipo del apartamento.
7- No perturbar a los vecinos ni interrumpir la paz y pedir que sus huéspedes se comporten acordemente.

Los deberes del arrendador cuyo incumplimiento justifican la retención de la renta por incumplimiento de contrato:
1- Mantener la vivienda en conformidad con todos los códigos de construcción, vivienda y salud. Si no hay códigos que apliquen, entonces debe mantener los componentes estructurales y plomería en buen estado y reparación (esto no aplica a casa móviles, casas u otras estructuras que sean propiedad del inquilino y los requerimientos pueden modificarse por escrito para duplexes y viviendas unifamiliares).

Los deberes del arrendador cuyo incumplimiento no justifican la retención de la renta (no aplican para viviendas uni-familiares, duplexes, casas móviles propiedad del inquilino):
1- Exterminar insectos y roedores con una notificación de 7 días de antelación para fumigación y no puede requerir que el inquilino esté fuera por más de 4 días. Debe reducir la renta por los días que le obligó estar fuera, pero no es responsable por el pago de arreglos de estadía.
2- Proveer cerraduras y llaves.
3- Mantener las áreas comunes limpias y seguras.
4- Proveer cestos de basura exteriores y arreglar la recogida de basura.
5- Mantener calefacción y agua corriente caliente y fría durante el invierno.
6- Instalar detectores de humo (requerido para casas unifamiliares, duplexes, a menos que acuerden de otra manera).

Es importante que el inquilino sepa en qué se involucra al retener la renta y lo mejor es que antes de hacerlo busque la asesoría de un abogado.

Quejas por infracción al código de vivienda

"Los caseros deben cumplir legalmente con los códigos. Los inspectores de vivienda ponen particular atención a los problemas estructurales como techos con goteras, pisos inestables y puertas rotas". Las quejas se someten con los departamentos de Code Enforcement de la municipalidad o el condado. Algunos consejos del manual de PIRG son:

1- Limpiar el apartamento antes de que llegue el inspector.
2- Llevarlo para ver otros apartamentos con problemas similares o relativos al código de vivienda, para demostrar la negligencia del casero.
3- Colectar y mostrarle la mayor cantidad de evidencia (por ejemplo si las cucarachas salen sólo de noche, tener unas cuantas muertas para enseñarle).
4- Darle una lista de todas las violaciones de código del landlord.
5- Tomar el nombre del inspector y acompañarlo en toda la inspección para que no pase por alto nada.

Procedimiento de desalojo
"La ley de Florida prohíbe a los caseros remover a los inquilinos sin haber pasado por un procedimiento de corte (desalojos hecho por cuenta propia). Su casero no puede desalojarlo sin una orden del juez. Y si el sheriff se parece para expulsarlo tienen que tener una orden de la corte. La única excepción es si ha abandonado legalmente el lugar alquilado (el inquilino está ausente del lugar por un periodo de tiempo igual a la mitad del tiempo de un periodo de pago de renta)". El procedimiento es complejo y hay cantidad de aspectos que deben cumplirse, poer esto es preciso revisar en detalle la ley y buscar asesoría de un abogado.

Adónde acudir por ayuda
Una serie de entidades de apoyo a la comunidad brindan orientación, asesoría legal a bajo costo o refieren a otras que saben pueden ayudar, si no pudieran manejar un caso por su complejidad. La Florida Bar Association ofrece servicios como teléfonos de referencias y una gran variedad de respuestas a preguntas básicas en temas legales: T + 850- 561-1200, una guía en inglés puede ser pedida por teléfono o vía carta a The Florida Bar (Colegio de Abogados de la Florida), Call-A-Law Program, 651 E. Jefferson Street, Tallahassee, Florida 32399 y que envían por correo normal. También tienen un servicio de referencia de abogados para asegurar a los clientes que el profesional que lleva el caso está registrado en el colegio. Llamar al T + 1-800-342-8011. Dan esta información en un folleto por correo si se pide a Consumer Pamphlets, The Florida Bar, 651 E. Jefferson Street, Tallahassee, Florida 32399-2300. Este servicio de referencia también incluye un programa especial para personas de bajos recursos, ancianos, personas con discapacidades o con Sida. Si se califica para el programa entonces se reciben 30 minutos de consulta sin cargo con abogados del colegio. Para información de este programa hay que comunicarse con T + 800-342-8011.

Aquí va una lista de entidades que pueden prestar apoyo (algunas agencias fueron tomadas de la lista del manual de PIRG):

Miami-Dade

Miami-Dade County Courthouse
73 West Flagler St, Suite # 242, Miami, FL 33130
T + 305-275-1155 - 9:00 am - 4:00 pm.
www.miami-dadeclerk.com

CASA
7925 NW 12th St, Suite 414, Doral, 33126
T + 305-463-7468 Ext 101.
Los lunes a partir de las 6:30 pm tiene abogados voluntarios, con cita previa.

Miami-Dade Code Enforcement
111 NW 1st Street
Miami, FL 33177
T + 305-375-2333.

Legal Services of Greater Miami
3000 Biscayne Blvd., Suite 500
Miami, FL 33137
T + 305- 576-0080.

Miami Acorn
1380 West Flagler St. Miami, FL 33135
T + 305-644-3005.

Miami Legal Aid Society
123 NW 1st Ave.
Miami, FL 33128
T + 305-579-5733

Put something Back
123 NW 1st Ave, Miami FL 33128
T + 305-579-5733.
8:30 pm a 4:30 pm.

Miami Beach Code Enforcement Department
505 17th Street
Miami Beach, FL 33139
T + 305-673-7555.

Broward

Broward County Courthouse
201 S E 6th Street
Fort Lauderdale, FL 33301
T + 954-831-6565.
www.clerk-17th-flcourts.org.

Legal Aid Services of Broward County
491 N SR7 441, Plantation, FL
T + 954-765-8950.

Palm Beach County

Palm Beach Courthouse
205 N. Dixie Highway.
West Palm Beach, FL
T + 561-355-2996

Florida Rural Legal Services
3111 Dixie Hwy, Suite 140
West Palm Beach, FL 33401
T + 561-820-8902
Florida Rural Legal Services
1500 NW Avenue L Suite A
Belle Glade, FL 33430
T + 561-993-0003

Legal Aid Society
(desalojos)
423 Fern Street Suite #200
West Palm Beach, FL 33401
T + 561-655-8944.

Florida Housing Discrimination:
T + 1-800-342-8170
http://fchr.state.fl.us/fchr/file_a_complaint
Federal Housing Discrimination
T + 1-800-669-9777
www.hud.gov/complaints/housediscrim.cfm

Statewide Housing Discrimination
Florida Commission on Human Relations
1-800-342-8170
Federal Discrimination Number
1-800-669-9777

Florida PIRG
926 E. Park Ave.
Tallahassee, FL 32301
T + 1-850-224-3321
www.floridapirg.org



Foto: Kala Moiré

Feb 2010





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