Ayuda para propietarios en riesgo de perder casas
Aproximadamente unas 850 mil familias en Estados Unidos en peligro de perder sus viviendas por no poder pagar las cuotas mensuales de hipotecas de tasa variable serán contactadas por la Federal Housing Administration FHA a través de cartas por correo para brindarles la opción de un préstamo de interés fijo a 30 años, un programa resultado de un proyecto de ley firmado por el Presidente.
A principio de febrero 2008 salieron unas 280 mil cartas de las 850 mil que serán enviadas hasta septiembre 08 a propietarios en zonas que han reportado un alto índice de embargos o foreclosures, indica la Administración de Vivienda Federal del Departamento de Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD’s Federal Housing Administration).
«Para cientos de familias esta carta puede ser el correo más importante que reciban todo el año», afirma Alphonso Jackson, Secretario de HUD. «Esta información no solamente podría mantenerlos bajo un techo, también podría proveerles sustento financiero y seguridad a largo plazo. Nuestro agresivo alcance asegurará que las familias se eduquen sobre alternativas de hipotecas seguras ofrecidas por la FHA».
Las cartas están llegando a propietario que ya han enfrentado o que están experimentando el primer ajuste de sus tasas de interés variable y que viven en zonas dentro de los límites de préstamos que tiene la FHA. «Actualmente, FHA puede asegurar [respaldar] préstamos valorados entre $200.160 y $362.790. Una legislación bipartidista aprobada por el Senado y la Cámara de Representantes de Estados Unidos que incrementaría los límites del valor de los préstamos, permitiría a la FHA asegurar hipotecas más altas en estados de más alto costo», explica la agencia US Department of Housing and Urban Development. Aproximadamente unas 250 mil familias más tendrían acceso a la ayuda este año.
HUD indica claramente que «los préstamos asegurados por la FHA están completamente respaldados por el crédito y buena fe del gobierno que típicamente permite a prestamistas ofrecer productos hipotecarios a una tasa de interés más baja y accesible. La FHA también ofrece un programa de mitigación único en su tipo que ayuda a proteger a los prestatarios contra el embargo. Finalmente, el FHASecure, que permite a los prestatarios que estén actualmente atrasados en sus pagos de préstamos a que refinancien con FHA, está ahorrándoles decenas de miles de dólares a familias en un promedio mensual de unos $400, comparado con sus préstamos exóticos de sub-primas». Bajo el FHASecure, la FHA permitirá que familias con un fuerte historial de crédito y que habrían estado haciendo sus pagos de hipoteca en forma oportuna antes de que sus hipotecas fuesen reajustadas, pero que ahora están en mora, podrían calificar para refinanciamiento, informa este organismo.
Además, la FHA tiene en marcha desde enero 2008 un sistema de primas a base de riesgo que empareja el perfil de crédito del prestatario con la prima de seguros que paga la FHA. Los prestatarios con un perfil de crédito más riesgoso pagarán más.
«Muchas familias trabajadoras estadounidenses que pudieron hacer sus pagos hipotecarios bajo los términos seductores iniciales de préstamos exóticos, pasan penurias ahora para cumplir con sus obligaciones debido a que su tasa de interés se ha duplicado o triplicado», apunta Jackson. «FHASecure traerá estabilidad al mercado de vivienda y ofrecerá a familias elegibles, cuyo estado financiero era bueno antes del reajuste de préstamos, una oportunidad para conservar sus viviendas».
HUD explica que la combinación de FHASecure y precio de primas a base de riesgo permitirá a la FHA retornar al papel para el que fue diseñado originalmente: brindar estabilidad al mercado inmobiliario mediante la ruptura del ciclo actual de ejecuciones hipotecarias y depreciación de precios, además de crear una muy necesitada liquidez en el mercado hipotecario, actualmente restringido.
«El FHASecure funcionará bajo las mismas directivas seguras como el programa de seguro hipotecario, sin afectar la salud financiera de la FHA. Los propietarios elegibles requerirán cumplir con estrictos lineamientos de seguro y pagar una prima de seguro hipotecario, que recompensará el riesgo al fondo de seguros FHA sin ningún tipo de costo para el contribuyente», explica esta entidad que detalla los requisitos y condiciones para ser elegibles: «Como todo producto FHA, FHASecure estará suscrito para garantizar que los prestatarios tengan la habilidad de reembolsar el préstamo, requerirá de un fondo de garantía (escrow) para impuestos y seguro, y seguirá ofreciendo ayuda sin precedentes para prevenir la ejecución hipotecaria. La FHA nunca ha permitido y no incluirá multas por pago adelantado o tasas iniciales reducidas, que son comunes en hipotecas exóticas y han causado la mayor parte de los problemas actuales de mercado».
Condiciones para calificar para el FHASecure:
- Tener un historial de pagos de hipoteca a tiempo antes de que las tasas iniciales reducidas del prestatario expiraran y fuesen reajustadas.
- Las tasas de interés deben tener o deberán ser reajustadas entre junio 2005 y diciembre 2009.
- Tres por ciento en efectivo o valor neto en la vivienda [plusvalía].
- Un historial de empleo sostenido.
- Suficientes ingresos para hacer el pago de la hipoteca.
«FHASecure está diseñado para familias que son buenas prestatarias, pero que fueron dirigidas a préstamos de alto riesgo con tasas iniciales reducidas», dice el subsecretario adjunto para la vivienda y comisionado de la FHA, Brian Montgomery. «Estos propietarios, muchos de ellos minorías, necesitan un producto hipotecario seguro, económico, que ayudará a aumentar el patrimonio».
La FHA insiste en que la hipoteca que tenga el propietario no necesariamente tiene que estar originalmente respaldada por FHA para que se pueda beneficiar con la ayuda. De hecho parte de la carta que se está enviando a propietarios en riesgo reza: «Si usted está enfrentando dificultades financieras debido a una cambio de interés reciente o inminente, u otra dificultad relacionada con su vivienda, le urjo que nos contacte al 1-800-CALL -FHA [1-800-225-5342] o que visite www.fha.gov. Allí encontrará la oportunidad de aprender acerca de la prevención de embargo, derechos legales, consejería de crédito, entre otros tópicos». Aunque no reciba la carta, si usted está en riesgo de perder su casa, contacte de inmediato a la FHA para verificar si califica para alguna de las ayudas.
La iniciativa incluye también talleres y programas de auxilio crediticio bajo el nombre de Hope Now que funciona mediante una red de organizaciones sin fines de lucro y empresas hipotecarias. Para verificar si su hipoteca forma parte de esta coalición vaya a: www.hopenow.com o llame gratis a 1-888-995-HOPE [1-888-995-4673].
Desde su inicio en 1934, la FHA ha ayudado a cerca de 35 millones de personas a convertirse en propietarios de vivienda, haciendo de ésta la aseguradora de hipotecas más grande del mundo. Para mayor información acerca de FHASecure y otros productos FHA, llame al 1-800- CALL-FHA [1-800-225-5342] o visite http://espanol.fha.gov/ o espanol.hud.gov. Para una lista de centros de asesoría de vivienda aprobado por HUD, vaya a: www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm.
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