Los programas empiezan con tasas de 1.25%, pero tienen sus riesgos
Hipotecas de puro interés abaratan pagos

Comprar casa para vivir en terreno propio y aprovechar los dineros que se pagan en renta en una inversión inmobiliaria es la aspiración de miles de personas. Pero, en el sur de Florida los altos costos de viviendas en un mercado inflado falsamente por un empuje demandante de compradores inversionistas ha vuelto esta transacción típica de la estructura del "sueño americano" en una opción difícil para la gente de ingresos medios y bajos. Por esto, los bancos sedientos de nuevas filas de clientes han popularizado entre la "gente normal" unos programas de préstamos antes muy exclusivos para los inversionistas. Los sobre publicitados "interest only" o préstamos de sólo interés.

"La manera en que funcionan estos programas es que usted paga sólo intereses, no baja nada del principal [capital]", explica a El Paracaidista Osvaldo Campos corredor de hipotecas de Solutions Mortgage, LLC, con sede en Brickell, Miami. "Hay programas de un año, tres años, cinco y siete años y creo que hay incluso algunos bancos que están sacando programas de hasta 10 años de 'interest only'".

Esta agresiva modalidad de préstamos empieza con planes a 12 meses con pagos de 1.25 por ciento de interés únicamente. Campos da un ejemplo de cómo pueden bajar los pagos mensuales de la hipoteca con estos programas: "Pongamos un apartamento de $200 mil con el plan de 1.25% por los primero 12 meses: eso nos da $2.500 en intereses al año, lo dividimos entre 12 meses, entonces el pago mensual para una propiedad de $200 mil con el 1.25% de interest only sería $238.33". El mismo préstamo [pero regular] a 30 años con un interés de 5.75%, exige pagos mensuales de unos $1.500, pero se está amortizando el capital principal también. Además, el programa de 1.25% representa una fracción del verdadero interés anual. Así 5.75 menos 1.25 da 4.5 % que no se está pagando y que se acumula junto al principal, por tanto la deuda crece en lugar de disminuir. "Cuando quiera vender o refinanciar va a tener la misma deuda de $200 mil más los intereses acumulados, porque usted ha pagado sólo parte de los intereses", indica.

Pero en mercados con rápida valorización inmobiliaria como el sur floridano, el aumento de los precios de propiedades año tras año hace que el nuevo costo de mercado de la vivienda cubra el capital, los intereses acumulados y todavía dé una ganancia.

"Eso es si el mercado continúa así. En la economía de este país puede pasar cualquier cosa", advierte Campos. Pero dice que él es optimista y piensa que en los próximos cinco años, si bien las propiedades llegarán a un tope que ya cree se está alcanzando, no bajarán de precio, pero aumentarán máximo un 10% anual.

En el período en que se paga sólo interés (1, 3,5 ó 7 años) la tasa puede ser fija o variable dependiendo del programa. "Muchos de ellos tienen interés fijo durante el término en que se paga sólo interés", describe Silvia Páez, corredora de hipotecas de Montovi Entreprises Inc., en Miami. A partir del tercer año, señala, comienza un interés variable. Los de tres años con interés puro y fijo imponen una penalidad si antes de ese lapso la persona vende o refinancia, indica la corredora. "La penalidad depende de cada lender [prestamista], pero lo que es más común son seis meses de interés de multa".

Dice que la mayoría de la gente escoge estos programas porque te permiten adquirir una casa de un valor más alto con un costo más reducido. "Y ya después a los tres años cuando van a refinanciar, la propiedad ya ha ganado mucho más valor, la plusvalía es mucho más grande y en vez de que en un principio tal vez hubieran financiado un 100% de la propiedad, ya en ese momento lo que deben es como un 80%. Si es la propiedad en que se van a mantener viviendo refinancian por un interés fijo a un término largo de 15 a 30 años, o si son personas que están invirtiendo y quieren tener más cashflow, continúan y pasan a otro programa que les permita tener pagos bajos y, si rentan esa propiedad hacen que se pague sola". Por ejemplo, dice, se puede adquirir una propiedad de $450 mil con pagos mensuales como si fuera una de $150 mil.

Silvia Páez aclara lo importante de estar al tanto sobre los detalles del programa a escogerse y si se toma interés únicamente mirar si hay dos intereses, uno bajo y otro de amortización y cada vez que llegue el estado de cuentas revisar si hay intereses diferidos, lo que se puede evitar al hacer pagos cada dos semanas o con pagos extras al año o simplemente con un aumento del pago mensual para que no queden montos acumulados.

Para estos programas el pago inicial o down payment, informa Campos, es igual al de un préstamo convencional de un 5 a un 10%. "Hay bancos que prestan un 100% para interest only, pero tienes que tener un excelente crédito". Para los extranjeros recién llegados, a menos que tengan historia crediticia anterior por negocios en Estados Unidos, esto planes no están disponibles pues exigen record de crédito. Los programas de puro interés también tienen la tasa anual sujeta al historial crediticio de la personas y pueden requerirse donw payments más altos para compensar un desempeño de crédito no muy brillante.

Si bien estas hipotecas son ideales para inversionistas, Campos cree que estos préstamos son ventajosos si son familias en transición. "Si están estudiando y luego van a tener un trabajo mejor o van a recibir una herencia, es decir que saben que van a estar mejor económicamente en el futuro. Para esta gente es perfecto este tipo de programa. Pero tienen que ser muy conscientes que tendrán una amortización negativa y creo que esto es lo más importante que deben saber". Este corredor insiste en que la gente debe estar bien informada.

Para Norm Sánchez, Vicepresidente de First Choice Mortgage, en Miami, el principal riesgo de los planes interest only es tener la propiedad por muy corto tiempo, porque en este caso no se da el tiempo suficiente para que revalore el inmueble. "Si lo haces así, pero pagas un extra para capital principal cada año, de un bono de trabajo que obtengas al final por ejemplo, vale la pena, o si la mantienes por dos o tres años y no te importe sólo pagar interés, porque lo que buscas es la valoración de la propiedad, pues en dos o tres años no se paga casi principal de todas formas". Aunque advierte: "Pero si planificas quedarte con la propiedad por largo tiempo y no tienes la habilidad de hacer pagos extras [para el capital principal], entonces no te recomendaría que escojas este plan de 'interest only'. Si necesitas adquirir la propiedad ahora, pero tienes que mantener tus costos al mínimo y vas a hacer algo como vender o refinanciar en tres o cuatro años, entonces este plan es para ti", dice Sánchez.

El plan más agresivo -y riesgoso- es el llamado Option Arm (brazo o arma de opción). Se paga un 1.25% de interés y cero principal por los primeros 12 meses. "Este programa te da cuatro opciones cada mes: pagas el 1.25%, el interés sólo [a la tasa vigente variable], el préstamo a interés fijo por 15 o 30 años. Cada mes puedes escoger qué hacer. Pero, si sólo pagas el 1.25% cada mes tendrás amortización negativa, que es interés diferido. Puedes empezar con un préstamo de $100 mil y si pagas sólo 1.25% todo el año, terminas debiendo $102 mil al final del año, por ejemplo. Esto puede ser malo para ciertas personas y bueno para otras. Ese interés diferido es deducible de impuestos y si vas a quedarte con el préstamo por dos o tres años más, entonces no importa porque tus pagos eran más bajos", precisa Norm Sánchez. Esto siempre que se revalorice la propiedad como para que cuando se venda haya hecho suficiente plusvalía para cubrir esos intereses diferidos y deje una ganancia.

"Lo que hace mucha gente es la mitad del año paga 1.25% y la otra mitad como si fuese un préstamo de interés fijo por 30 años y al final del año de equilibran las cuentas y no queda interés diferido", detalla este experto corredor de hipotecas.

Al cierre de esta edición el interés para hipotecas de 30 años estaba en 5.75% y en 5.375% para 15 años.

Un aspecto vital al entrar a alguno de estos programas de puro interés es saber muy bien si tienen penalidad por pago adelantado o cualquier otra restricción. Otro es escoger propiedades en zonas que estén y tengan tendencia a la revalorización.

Foto: Archivo

Dec 2006




Copyright © ElParacaidista.com - Prohibida la reproducción y difusión en cualquier medio
sin previa autorización de ElParacaidista.com
.