Mayor ganancia si la vivienda se compra antes que la tome el banco

Adquisición de propiedades reposeídas

Cuando se piensa en comprar vivienda para habitarla o como inversión existen alternativas atractivas para quienes tienen más tiempo para buscar y voluntad para enfrentar reparaciones en el inmueble a adquirirse. Se trata de las casas reposeídas o "foreclosed" o aquellas en proceso de ser retomadas por el banco, cuando el dueño no puede continuar los pagos de la hipoteca o préstamo.

Usualmente estas viviendas se encuentran en precarias condiciones. Raúl C. Fernández, agente de bienes raíces de Keyes Company Sunset Kendall Office, explica a El Paracaidista porqué: "Las hay que no están en malas condiciones, pero la lógica dice que si la persona ha perdido la propiedad es porque no ha pagado la hipoteca, las cuentas, el mantenimiento. Muchas veces, no sé si lo hacen por venganza o frustración, sufren actos de vandalismo. Se llevan equipos eléctricos, les hacen huecos en las paredes, etc. Están abandonadas y en muchos caso les han hecho daño a propósito".

"El concepto que la gente tiene es que se trata de la mejor compra, pero no es necesariamente el caso. El banco vende al valor del mercado", puntualiza. Según Fernández, cuando el banco toma la casa trata de venderla lo más pronto posible, pero respetando los precios de mercado. Sólo deduce, dice, el costo para su reparación.

Pero es un mercado pujante muy codiciado por inversionistas y gente con olfato de negociante. También para compradores con ingresos restringidos. Al menos así lo afirma el U.S. Department of Housing and Urban Development (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos): "Las viviendas de HUD [Housing and Urban Development] se encuentran dentro de un rango de precios variable, pero la mayoría de ellas son asequibles para los ciudadanos estadounidenses con ingresos bajos o medios".

Oscar Resek de Eagle Realty, Inc., en Miami, dice a El Paracaidista que para encontrar propiedades reposeídas por el banco hay que dirigir la búsqueda hacia los "HUD homes". Estas son viviendas compradas mediante préstamos FHA (Federal Housing Administration, con ayuda del gobierno) que se ofrecen en subastas. El Departamento de Housing and Urban Development explica: "Cuando una persona que tiene una hipoteca asegurada por HUD no puede cumplir con los pagos, el prestamista realiza la ejecución hipotecaria; HUD paga la deuda al prestamista; y HUD toma la propiedad de la vivienda. Luego, la vendemos al valor de mercado, lo más rápido posible".

"Las listas de propiedades de este tipo y las fechas de subastas se encuentran en sitios de Internet, pero para hacer una oferta de compra se debe utilizar a un corredor de bienes raíces como intermediario", detalla Resek. Según señala este experto, el website donde pueden conseguirse es: www.firstpreston.com. Allí hay un mapa para ubicar la zona geográfica deseada y luego ubicar por letra la ciudad exacta de la cual se quieren los listados de propiedades recién salidas para subasta.

En opinión de Resek, este tipo de propiedades no son buenas como inversión: "Cuando tomas en cuenta la cantidad de dinero que tienes que invertir para repararlas, usualmente terminas pagando el costo de mercado de una propiedad similar en mejores condiciones".

Pero Resek aporta un dato clave: "Los mejores negocios se hacen al comprar propiedades 'preforclosed' [en proceso de ser tomadas por el banco, pero siendo aún del dueño]. Cuando encuentras a un vendedor o a un dueño que tiene problemas de pago con su casa y está entrando en el proceso de re-posesión del banco, es entonces cuando necesita vender esa propiedad rápido para salirse de esa situación. Puede que la venda a un precio que cubra la cantidad de su préstamo y los costos de esa operación".

Las personas en esas circunstancias por lo general contactan a un realtor para que les ayude con la venta en forma expedita. Si bien, según Resek, los agentes de real estate no ponen listados o publicitan explícitamente propiedades de este tipo para evitar que los compradores potenciales se aprovechen de la situación y ofrezcan muy poco, sí hay maneras de detectar cuando hay una vivienda a la venta en esas condiciones. "Cuando en los listados dice que el dueño necesita vender rápido, esas son palabras clave", acota.

Para moverse eficazmente en estas aguas del mercado inmobiliario conviene encontrar a un buen agente que conozca el negocio y pueda identificar a potenciales vendedores que deseen salir pronto de su propiedad. Aunque es lamentable que la oportunidad venga por un problema de otro, al comprársela se contribuye a resolver la situación financiera de la persona que está a punto de perder su vivienda. También es recomendable que el agente esté familiarizado y participe en los programas de compra de viviendas de HUD.

Oscar Resek explica que el proceso de obtención de un préstamo para comprar una propiedad reposeída o en vías de re-posesión es idéntico al usado con viviendas normales.

"De hecho la FHA tiene un programa de préstamo especial llamado '203K loan' mediante el cual te prestan dinero también para hacer reparaciones. Necesitas encontrar a un prestamista que se especialice en esta área y tomará más tiempo obtener el préstamo, y, además, requieres presentar estimados de contratistas al solicitar el préstamo", describe Resek. Pero asegura que puede lograrse.

Este agente de real estate recomienda consultar la sección de propiedades "pre-forclosed" en el periódico "Daily Business Review" (en las últimas páginas) para acceder a listados de gente que está por entrar a "forclosure".

Para participar en las subastas en vivo hace falta un buen flujo de dinero líquido, porque se competirá con inversionistas que compran en efectivo.

"Cuando una propiedad reposeída es subastada en la corte, en el Downtown, va cierta cantidad de personas a comprarla. El que la va a comprar tiene que pagarla cash. Esta es una inversión para cualquiera, simplemente tiene que tener el dinero", indica Raúl C. Fernández.

Las fechas de las subastas son anunciadas con antelación en pizarras en la misma corte y ciertos periódicos locales las publican.

Pilar de la Cruz, agente de real estate de Coldwell Banker en Aventura, piensa que la compra de inmuebles en "foreclosure" es una magnífica opción para inversionistas con dinero líquido. "El banco lo que busca cuando acepta una oferta es seguridad. No da contraofertas. Lo que quiere es recuperar su dinero. También tiene posibilidades un comprador particular que recién llega al país, pero que viene con una suma fuerte de dinero". Para ella adquirir un inmueble así es ventajoso principalmente para inversionistas que también sean contratistas de construcción y reparación.

En todos los casos es importante inspeccionar las propiedades antes de aventurarse a hacer una oferta, para ver las condiciones de la casa o apartamento y saber exactamente qué tipo de reparaciones necesita, si fuera el caso, y si tiene adiciones o construcciones ilegales. Estas propiedades se venden como están y sin garantía.

Algunos websites para ubicar listados y lograr mayor información sobre este tipo de propiedades son:

- www.firstpreston.com: listados de viviendas HUD por estados y ciudades.
- www.hud.gov/offices/hsg/sfh/reo/homes.cfm:el website oficial del U.S. Department of Housing and Urban Development donde dan explicaciones del proceso de compra y listados de propiedades.
- www.hud.gov/homes/homesforsale.cfm: propiedades a la venta por agencias federales.
- www.hud.gov/offices/hsg/sfh/reo/reobuyfaq.es.cfm preguntas y respuestas frecuentes sobre cómo comprar viviendas de HUD (en español).

Foto: Archivo

Dec 2006





Copyright © ElParacaidista.com - Prohibida la reproducción y difusión en cualquier medio
sin previa autorización de ElParacaidista.com
.